ที่ดินดอทคอม|ศูนย์รวมที่ดิน ซื้อ-ขาย-ให้เช่าที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศไทย ที่ดิน,ซื้อขายที่ดิน,ขายที่ดิน,ซื้อที่ดิน,ราคาที่ดิน,ประกาศขายที่ดินฟรี,ประมูลที่ดิน,อสังหาริมทรัพย์,Land,ราคาประเมินที่ดิน,ภาษีที่ดิน,รับฝากขายที่ดิน,จำนองที่ดิน,กรมที่ดิน,กรมพัฒนาที่ดิน,จำนองที่ดิน,ถมที่ดิน,กฏหมายที่ดิน,อสังหาริมทรัพย์,เช่าที่ดิน,ให้เช่าที่ดิน,ซื้อ-ขาย ที่ดิน,ฝากซื้อ,ฝากซื้อที่ดิน,ฝากขาย,ฝากขายที่ดิน,ที่ดินจัดสรร,อสังหาริมทรัพย์,จำนอง,จำนองที่ดิน,ขายฝาก,ขายฝากที่ดิน,อสังหาฯ,Land,land,real estate, property,Thai property,thai realestate,real estate investment,bangkok properties,Thailand real estate agent,Thailand real estate broker,buy, buying, rent, renter,asungha,ให้บริการด้านซื้อ-ขายที่ดิน และ อสังหาริมทรัพย์ ผ่านระบบเครือข่ายสาขาทั่วประเทศ ด้วยทีมงานมืออาชีพที่มีประสบการณ์กว่า 20 ปี พรั่งพร้อมด้วยข้อมูล ซื้อ-ขาย-เช่า ที่ดิน และ อสังหาริมทรัพย์ มากที่สุด ค้นหาง่าย ฝากซื้อ-ฝากขายที่ดิน และ อสังหาริมทรัพย์ พร้อมทั้งมีบริการครบวงจร เช่น บริหารงานขายที่ดินจัดสรรทุกประเภท, รับจำนองที่ดิน-ขายฝากที่ดิน, รับถมดิน-ปรับหน้าดิน, รับสอบเขต รังวัดที่ดิน
 
 
 

 
 
   
  ราคาประเมินที่ดินใหม่ สะท้อนราคาตลาดจริงหรือ ??    
     
 

แม้บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน หรือราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วประเทศของกรมธนารักษ์ ฉบับ ปี 2551 -2554 จะประกาศใช้ แทนบัญชีราคาประเมินฉบับเก่า ปี 2547-2550 มาตั้งแต่ต้นปี 2551 แล้วก็ตาม แต่เชื่อว่าบุคคลหลายกลุ่ม ยังแคลงใจว่า ราคาที่ได้ สะท้อนหรือ ใกล้เคียงกับราคาซื้อ-ขายตลาดจริงหรือไม่ ตลอดจนสูตรการคำนวณหาค่าเฉลี่ยที่ออกมาเป็นตัวเลขเพื่อใช้เป็นฐานคำนวณการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม อีกทั้งอากรต่างๆ เป็นธรรมและได้มาตรฐานมากน้อยแค่ไหน ??


ด้วยบุคลากรของกรมธนารักษ์เพียง 200 คน เมื่อเทียบกับปริมาณแปลงที่ดินที่ต้องประเมิน 30 ล้านแปลงทั่วประเทศ ทำให้ต้องใช้วิธีแบบค่อยเป็นค่อยไป พื้นที่ไหนพร้อม จึงไปที่จังหวัดนั้นก่อน โดยเฉพาะต่างจังหวัด ซึ่งแตกต่างกับยุคที่ขึ้นตรงกับกรมที่ดิน สำนักประเมินราคาสินทรัพย์จะมีแขนขาจากสำนักงานที่ดินทั่วประเทศ ไม่ต่ำกว่า 400-500 นายช่วยเหลือ จึงทำให้การประเมินบัญชีครั้งนี้ บางพื้นที่ต้องยืนราคาเดิมไปก่อน แล้วค่อยทยอยปรับในแต่ละปีถัดไป โดยเฉพาะกรุงเทพมหานครหลายพื้นที่ บางแปลง บางบล็อกโซนพื้นที่ติดกันหรือพื้นที่รอยต่อ ใกล้กันแต่ราคากลับแตกต่างกันโดยสิ้นเชิงคือ ใช้บัญชีราคาเก่าและบัญชีใหม่ แต่ก็ไม่มีผลอะไร เพียงแต่รัฐจะจัดเก็บรายได้น้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้เท่านั้น





ขณะที่ สูตรการคำนวณราคาประเมิน มี 3 แนวทางด้วยกัน (วิธีนี้ใช้เฉพาะรายบล็อก ) คือ 1. การปรับราคาประเมินที่ดินโดยใช้หลักเชิงตรรกวิทยา ซึ่งจะเหมาะสำหรับนักประเมินรุ่นเก๋า ที่ฝังตัวอยู่ในพื้นที่เป็นเวลานาน และทราบความเคลื่อนไหวของการเกิดของที่อยู่อาศัย กิจกรรมเชิงพาณิชย์ ราคาซื้อขายที่ดิน และการเปลี่ยนแปลงการพัฒนาสาธารณูปโภค อาทิ มีบ้านเกิดเพิ่มกี่หลัง ถนนจากดินลูกรังพัฒนาเป็นคอนกรีต ฯลฯ


2. การปรับราคาประเมิน โดยใช้การแบ่งกลุ่มแล้วคูณด้วยดัชนี ซึ่งวิธีนี้จะเหมาะสำหรับข้าราชการหน้าใหม่ คือ แบ่งโซน ในบริเวณเดียวกัน และนำข้อมูลราคาที่ดินในท้องตลาด 3 แปลงมาเปรียบเทียบกับราคาประเมินเดิม โดยจะเลือกราคาตลาดที่อยู่ตรงกลาง ที่เป็นค่ามัธยฐาน ลบด้วยราคาประเมินเดิมแล้วคูณด้วย 100 จะออกเป็นเปอร์เซ็นต์ที่ปรับเพิ่มใหม่ และ3. การประเมินที่ดินโดยวิธีเปรียบเทียบกับหน่วยที่มีข้อมูลซื้อ-ขาย ซึ่งเป็นที่นิยมของสถาบันการเงินและ บริษัทประเมินเอกชน ซึ่งบัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่ ปี 2551-2554 จะใช้วิธีที่ 3 ด้วย เนื่องจากบุคลากรน้อย แต่ต้องการปรับราคาให้ได้มาตรฐานสากล โดยวิธีการก็คือ สอบถามราคาซื้อขาย จากสำนักงานที่ดินที่ทำบันทึกข้อตกลงกัน และสอบถามจากป้ายติดประกาศขายที่ดินสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ แต่วิธีนี้จะเสี่ยงบ้าง เพราะ ข้อมูลราคาซื้อขายจากป้าย อาจไม่ตรงกับข้อเท็จจริง หาก ไปสอบถามกับเจ้าของที่ดินหรือ นายหน้าที่ต้องการปั่นราคา คือบอกราคาสูงกว่าราคาซื้อขายจริง ยกตัวอย่างรายที่มีปัญหามากที่สุดคือ จังหวัดประจวบคีรีขันธ์ทั้งจังหวัด ที่ชาวบ้าน อุทธรณ์ว่า ราคาประเมินสูงเกินจริง เพราะ นักประเมินสุ่มเก็บราคาจากป้ายประกาศขายนั่นเอง !!!





อย่างไรก็ดี แม้จะใช้สูตรคำนวณราคาประเมิน อิงราคาซื้อขายตลาดแล้วก็ตาม แต่ก็ได้รับการยืนยันจากปากของ "แคล้ว ทองสม" ผู้อำนวยการสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ว่าราคาประเมินใหม่ ฉบับนี้ ยังต่ำกว่าราคาซื้อขายในปัจจุบันมาก พร้อมยกตัวอย่าง ราคาประเมินที่ดินที่ แพงที่สุดของประเทศคือ ถนนสีลม ราคาใหม่ ในปัจจุบัน 650,000 บาทต่อตารางวา แต่ราคาซื้อขายบางจุดตกตารางวาละ 1,000,000 บาท โดยยกตัวอย่าง ย่านเยาวราชที่เป็นตึกแถวอาคารพาณิชย์ ขนาด 20 ตารางวา ราคาห้องละ 20 ล้านบาท เมื่อหักสิ่งปลูกสร้างออก ไป 1,000,000-2,000,000 บาท จะเหลือที่ดินเปล่าๆ นำมาคำนวณ จะได้ราคาหน่วยต่อตารางวา 1,000,000 กว่าบาทต่อตารางวา นอกจากนี้มีการวิจารณ์กันว่า ราคาประเมินสูงสุดในปัจจุบัน น่าจะเปลี่ยนทำเลเป็นสยามสแควร์ มากกว่าถนนสีลม เพราะมีความคึกคัก ความเคลื่อนไหวทางกิจกรรมมากกว่า อย่างไรก็ดีกรมจะทำเช่นนั้นไม่ได้ เพราะผู้ที่เดือดร้อนที่สุดคือประชาชนที่โอนบ้าน


สอดคล้อง นักประเมินราคาที่ดินเอกชน อย่าง" วสันต์ คงจันทร์" กรรมการผู้จัดการ บริษัทเอเจนซีฟอร์เรียลเอสเตทแอฟแฟร์สฯ ประมวลภาพให้ฟังว่า การประเมินแยกออกเป็นสองส่วนคือกลุ่ม ที่ดินเปล่า กับ กลุ่ม ที่มีสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดิน ยอมรับว่า ราคาซื้อ-ขายในย่านเยาวราช ถ้าเป็นอาคารพาณิชย์ขนาดตั้งแต่ 12-20 ตารางวา โดยเฉพาะย่านร้านทอง ราคา ขายต่อหน่วยบอกขายหน่วยละ 30-40 ล้านบาท เนื่องจากพื้นที่ ขนาดเล็ก และเมื่อหักสิ่งปลูกสร้างแล้ว ตกราคากว่า 1,000,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งจะเหมือนกับที่ดินที่มีอาคารพาณิชย์บนถนนสีลม แต่ถ้าเป็นที่ดินเปล่าขนาด 4-6 ไร่ ราคาจะอยู่ที่ 600,000 กว่าบาทต่อตารางวา ซึ่งใกล้เคียงกับราคาประเมิน อยู่ที่ 420,000-550,000 บาทต่อตารางวา แม้แต่ถนนสีลมเอง หากเป็นที่ดินเปล่า ขนาด 1-6 ไร่ ก็บอกขายกันในราคา 600,000-700,000 บาทต่อตารางวา บางแปลงบอกขาย ค่อนข้างต่ำกว่าราคาประเมิน คือที่ศาลาแดง กับพระราม 4 แค่ 500,000-600,000 บาทต่อตารางวา และที่บริเวณถนนสาทร บริเวณสถานี สุรศักดิ์กลุ่มธนายงซื้อไปในราคาเพียง 400,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาประเมิน 300,000บาทต่อตารางวา แต่มีบางแปลง ซื้อ-ขายกันในราคาสูงถึง 1,000,000บาทต่อตารางวา บริเวณด้านหลังตึกอื้อจือเหลียง ส่วนสยามสแควร์ บอกขายกันในราคา 670,000 บาทต่อตารางวา ส่วนแยกเพลินจิต สถานทูตอังกฤษ ที่บอกขายราคา 950,000 บาทต่อตารางวา ส่วนจังหวัดเชียงใหม่ ราคาประเมินสูงสุดอยู่ที่ 250,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งใกล้เคียงกับราคาขาย แต่ต้องเป็นที่ดินเปล่า 2-6 ไร่ แต่ถ้าขนาดเนื้อที่ 16-20 วามีอาคารด้วย ตกที่ 15 ล้านบาท เป็นต้น อย่างไรก็ดี ถ้า กรมธนารักษ์ ประเมินโดยไม่ถอดสิ่งปลูกสร้างออก โดยนำอาคารพาณิชย์ดังกล่าวมากคำนวณเป็นฐานราคาประเมินถือว่าราคาประเมินใหม่ต่ำกว่า ราคาซื้อขายมากถึง 50 %





โดยภาพรวมแล้ว ราคาประเมินที่ดินใหม่ ในกทม. และ เขตเศรษฐกิจสำคัญ อาทิ พัทยา หาดใหญ่ ภูเก็ต เชียงใหม่ สมุย ฯลฯ ถือว่าราคาจะปรับใกล้เคียงกับราคาซื้อ-ขายมาก ซึ่งจะต่ำกว่าราคาตลาดเฉลี่ย 20 % เท่านั้น แต่ ตามจังหวัดนอก ๆแล้วจะต่ำกว่าราคาตลาดค่อนข้างมาก เนื่องจาก มีเรื่องของการใช้การดุลพินิจและการเมืองท้องถิ่นเข้ามาเกี่ยวข้อง





สรุปว่า แม้ภาครัฐจะพยายามปรับราคาประเมินให้มีมาตรฐานทัดเทียมกับราคาตลาดมากขึ้นก็ตาม แต่ยังมีหลายปัจจัยที่ยังไม่สามารถไล่ตามให้ทันได้ 100 % เหมือนสถาบันการเงินและบริษัทประเมินเอกชน เกิดจากตัวแปรใหญ่ก็คือ ประชาชนผู้มีรายได้น้อย บุคลากรรัฐมีจำกัด และ ปัญหาการเมืองในพื้นที่นั้นเอง!!!



8.02.08





 

 

www.ahawebcreation.com www.teedinn.com กลับหน้าแรก EARSIAM.COM : บ้าน บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ รวมอสังหาริมทรัพย์ ทั่วประเทศไทย